 |
|
خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ والرسوم والمستندات المطلوبة 2022 |
ما هي دعوى الصحة والنفاذ
دعوى صحة ونفاذ هي تعتبر إجراء عيني يتم تسجيله من خلال عقد نقل ملكية العقار أو قطعة الأرض من الشخص البائع إلى الشخص المشتري.
حيث تعد هذه الدعوى بمثابة دعوى موضوعية تتمثل سلطة المحكمة فيها إلى النظر في موضوع العقد والتأكد من صحته ونفاذه أيضاً.
ولذلك فهي تعد دعوى موضوعية ودعوى الصحة والنفاذ هي إجراء بعد الإلتزامات الخاصة بالشخص البائع التي يكون غرضها نقل الملكية من الشخص البائع إلى الشخص المشتري.
وهذا الإجراء يتم تسجيله في العقد عند نقل الملكية، ولذلك فالشخص المشتري لا يقوم بالإجابة على الطلب في هذه الدعوى إلا عند نقل الملكية إليه ويكون ممكن تسجيل الحكم الذي يتم إصداره فيه.
ولذلك نوضح لكم من خلال هذا المقال خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ والرسوم والمستندات المطلوبة 2022 حتي تتمكن من رفع الدعوى بشكل يتميز بالسهولة، إضافة إلى توضيح شروط قبول دعوى صحة ونفاذ وأسباب رفض دعوى صحة ونفاذ.
الفرق بين صحة التوقيع والصحة والنفاذ
دعوى صحة التوقيع هي دعوي الهدف منها هو إثبات أن هذا التوقيع صحيح سواء كان الختم أو الإمضاء، وأنه توقيع الشخص المدعى عليه.
ولكن لا يشكل ذلك أى إثبات فى صحة التعاقد أو إثبات الشىء محل النزاع الذي تم التعاقد عليه، فالقاضى هو فقط من يحكم بأن هذا التوقيع صحيح أم لا ولكن القاضي لا يعلم بوجود الشىء محل البيع.
أما دعوى صحة ونفاذ هى إجراء يتم من خلاله إثبات به صحة التعاقد، ويتساوى قانوناً مع التسجيل، ويلجأ إليه بعض الأشخاص فى أغلب الحالات، مثل رفض المالك الذهاب إلى مكتب الشهر العقارى لتسجيل العقد النهائى.
أو الشراء من شخص لم يقم بتسجيل العقد من قبل، فأضطر إلى دعوى صحة ونفاذ، فبداية يتم تقديم طلب إلي مكتب الشهر العقارى محتوياً بيانات العقار أو العين محل النزاع.
ومكتب الشهر العقارى يحولها للمساحة التى تقوم بعمل كشف مسحى للمكان سواء كان عقار او شقة أو أرض، ويقوم مهندس من هيئة المساحة بتحرير تقرير وإرساله إلى مكتب الشهر العقارى، ثم يتسلم الشخص المدعى البيان من الشهر العقارى.
ويقوم برفع دعوى، ويتم تقديم عريضة الدعوى إلى مكتب الشهر العقارى وليتم إشهارها، وبعد الحكم يتم تقديمه للشهر العقارى والختم بختم النسر.
اقرأ أيضاً: توثيق عقد إيجار شقة في الشهر العقاري
شروط قبول دعوى صحة ونفاذ
شروط قبول دعوى صحة ونفاذ حيث تختلف شروطها عن دعوى صحة التوقيع وهذه الشروط نوضحها لكم علي النحو التالي:
1. ثبوت ملكية البائع للعقار المبيع
عند إثبات أن مستندات نقل الملكية لم يتم نقلها إلي الشخص البائع لتاريخ الفصل في هذه الدعوى فيكون طلب الشخص المشتري للحكم بصحة ونفاذ، ويكون هذا الشراء غير مقبول والقضاء يطلب إثبات ملكية الشخص البائع .
ويكون من شأن ذلك أن يؤثر في طلب الحكم بالنفاذ والصحة لعقد البيع الذي يكون صادراً منه، حيث يكون الإستقلال الطرف عن الآخر وقد يسبب في إصدار أحكام متناقضة .
2. يكون تسجيل العقد الناقل للملكية ممكناً
الشخص المشتري لا يقوم بالإجابة عن الطلب في الدعوى عندما يكون نقل الملكية آلية، ويكون تسجيل الحكم الذي يكون مصدر ممكن وهذا أمر لا يحقق إلا عندما يكون الشخص البائع مالك للمشتري .
وعندما يقوم الشخص البائع بالتصرف في العقار المبيع لأخر ويكون ذلك بعقد بيع مسجل بالشهر العقاري ويكون قبل أن يصدر الحكم بالصحة والنفاذ لعقد البيع الذي يكون غير مسجل.
ويتسبب في إلتزام الشخص البائع بنقل الملكية للشخص المشتري والذي لا يقوم بتسجيل العقد وبعدها لا يتم الإجابة لطلب الشخص المشتري بصحة ونفاذ العقد عند شرائه .
3. الوفاء بإلتزامات المشتري والبائع وفقاً لشروط عقد البيع
يعتبر عقد البيع عقد تبادلي يكون مترتب بين الطرفان ويكون إلتزامات مقابلة ومن هذه الإلتزامات إلتزام الشخص المشتري بدفع الثمن وإلتزام الشخص البائع بنقل ملكية الشئ المبيع للمشتري .
ويقتضي الشخص البائع الثمن المنصوص عليه داخل عقد البيع ويكون وفقاً لما ينعقد عليه إرادة عاقديه، لكل المتعاقدين ويجوز الإمتناع عن الوفاء بالإلتزام والتمسك بالدفع لعدم التنفيذ عندما تكون الإلتزامات مستحقة الأداء .
والمتعاقد الآخر لا يقوم بالوفاء بالإلتزام به وعندما يكون العقد واجب على أحد المتعاقدين بالبدأ بتنفيذ الإلتزام قبل المتعاقد الأخر ولا يكون المتعاقد المكلف حق بتنفيذ لكي يدفع بتلك الدفع .
ومن هنا لا يرفع البائع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ويكون بحجة أن يتخلف المشتري عن القيام بالوفاء بأن يلتزم بسداد الثمن عند الإتفاق على سداد الثمن في وقت لاحق على نقل الملكية .
ولكن لا يجوز للشخص المشتري أن يجبر الشخص البائع بالتنفيذ والإلتزام بنقل الملكية ويكون من خلال رفع دعوي صحة ونفاذ عندما يكون الشخص المشتري قد قام بالوفاء بإلتزامه ومن أهمها دفع الثمن.
أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ
توجد هناك بعض الأسباب التي تؤدي إلي رفض دعوى صحة ونفاذ وتتمثل هذه الأسباب لرفض الدعوي في الآتي:
1. يتم رفض دعوى صحة ونفاذ عند القضاء بالحكم على المطعون بالإلتزام بتأييد الحكم.
2. وعلى الرغم من تمسك طالب دعوى صحة ونفاذ بالدفاع أمام المحكمة والرغبة في إستئناف البيع.
3. ترفض دعوى صحة ونفاذ عند شراء عقار والإمتناع عن إيضاح بعض الأوراق الهامة.
4. حيث ترفض الدعوى لأن هذه الأوراق تكون ضرورية وهامة للتسجيل النهائي للعقار بإسم الشخص المشتري بعد دفع الثمن الكامل للعقار.
5. يشترط أن يكون الشخص الذي تم تقديم الدعوى ضده خصم حقيقي ويجب أن يوجه طالب الدعوى إليه بعض الطلبات.
6. كما ينبغي أن يبقى طالب الدعوى على منازعة مع خصمه وعدم التخلي عن هذه المنازعة حتى يتم صدور الحكم في الدعوى.
7. تتمثل أهم أسباب رفض الدعوى بصحة ونفاذ العقار في وجود بعض القصور المتعلقة بالتسيب.
8. بالإضافة إلى الرفض بسبب وجود إخلال في حق الدفاع ومخالفة الإجراءات الثابتة وعدم تطبيق القانون شكل صحيح.
المستندات المطلوبة لرفع دعوى صحة ونفاذ
المستندات المطلوبة لرفع دعوى صحة ونفاذ التي تمكنك إتباع خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ نوضحها لكم علي النحو التالي:
1. حافظة مستندات.
2. عريضة دعوى صحة ونفاذ.
3. إحضار أصل عقد البيع المراد إثبات الصحة والنفاذ.
4. إحضار أصل بيان من الضرائب العقارية موضح به الضريبة العقارية للعقار المراد إثبات الصحة والنفاذ.
5. توضع كافة المستندات السابق ذكرها في حافظة مستندات ويتم تقديم المستندات إلى قلم الكتاب في المحكمة.
6. تقديم صحفية دعوى الصحة والنفاذ ويجب أن تكون مشهرة، وكذلك تكون مغلفة أثناء حضور الجلسة الأولى.
اقرأ أيضاً: تعرف على أنواع المحاكم واختصاصها
خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ
يوجد هناك بعض الإجراءات التي يجب عليك إتباعها عند كتابة العريضة الخاصة بدعوى صحة ونفاذ وهذه الإجراءات نوضحها علي النحو التالي:
1. يجب تحديد الإختصاص المحلي للمحكمة التي يتم فيها نظر هذه- الدعوى، وكذلك يجب أيضاً تحديد الإختصاص النوعي للمحكمة المختصة بالحكم.
2. يتم تحديد الإختصاص المحلي للمحكمة المختصة بنظر هذه الدعوى على أساس مقر العقار المراد إثبات صحة ونفاذ العقد الخاص به.
3. الإختصاص النوعي للمحكمة التي تنظر هذه الدعوى يتم تحديده طبقاً للكشف المحدد به الضريبة العقارية وبناءاً عليه يتم تحديد المحكمة الجزئية، أو يتم تحديد المحكمة الكلية.
4. حيت يتم ضرب قيمة الضريبة العقارية في 004 في حالة إذا كان العقار المراد الحكم بصحته أرض فضاء، ولكن إذا كان هذا العقار أرض وعليها بناء يتم ضرب الضريبة العقارية في 500.
5. إذا كان ناتج الضرب يزيد عن 40 ألف يتم نسب الإختصاص للدعوى إلى المحكمة الكلية، أما في حالة إذا كان الناتج أقل يتم تحديد المحكمة الجزئية وذلك وفقاً للنصاب الذي تم تحديده في قانون المرافعات المصري.
6. يشترط أن يكون العقد الإبتدائي للبيع متضمن أن تكون ملكية العقار ألت من خلال العقد المسجل، أو المدة الطويلة التي تكون مكسبة للملكية، أو الحكم بتثبيت هذه الملكية.
7. وذلك لأنه لا يمكن أن يتم رفع دعوى صحة ونفاذ بعقد ألت الملكية به من خلال عقد بيع إبتدائي.
1. تقديم طلب إلي الشهر العقاري لشهر الصحيفة
تعد هذه الخطوة من أول خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ ويجب القيام ببعض الخطوات نوضوحها لكم علي النحو التالي:
1. تقديم طلب إلي مكتب الشهر العقاري يحتوي علي كافة البيانات الخاصة بالعقار المراد الحكم بصحة ونفاذ العقد الخاص به بالرقم الخاص بالطلب.
2. يتم إرسال صورة من هذا الطلب بعد ذلك إلى الهيئة الخاصة بالمساحة لبحث ذلك، مع العلم بأنه يتم فرض رسم يختلف بمساحة القطعة.
3. بعد سداد رسم المساحة يتم المعاينة للعقار المراد الحكم بصحته من قبل مهندس من المساحة.
4. ثم يقوم المهندس بتحرير مساحة هذا العقار في بيان مساحي، ومن ثم يتم إرسال هذا الطلب إلى مكتب الشهر العقاري.
2. رفع دعوى صحة ونفاذ
يجب القيام بتحرير دعوى صحة ونفاذ بعد الحصول علي بيان المساحة من مكتب الشهر العقاري، كما يجب أن تحتوي الدعوى علي رقم الطلب وبيان المساحة، مع مراعاة تحديد إختصاص المحكمة والقيام ببعض الخطوات وهي كما يلي:
1. إحضار المكلفة الخاصة بالعقار المراد الحكم بالصحة والنفاذ، مع مراعاة تقدير القيمة لهذه الدعوى إعمالاً بالمادة رقم 37 المنصوص عليها في قانون المرافعات المصري.
2. تقديم عريضة الدعوى إلى مكتب الشهر العقاري للمراجعة، مع ضرورة إرفاقها مع البيان المساحي الذي سبق إستلامه من قبل مكتب الشهر العقاري، بعد المراجعة له يتم إستلام العريضة مختومة بخاتم اللوتس.
3. بعد ذلك يتم التقدم بهذه العريضة إلي مكتب الشهر العقاري وذلك للقيام بتحديد رسوم الأمانة القضائية وهذه الرسوم يتم تحديدها طبقاً للمبلغ المذكور في عقد البيع.
4. ثم ترفع الدعوى أمام المحكمة المختصة وهذه الخطوة تعد من خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ حيث يتم ترفع هذه الدعوى بالطرق التقليدية.
5. يجب الإحتفاظ بإيصال سداد الرسوم للأمانة القضائية، وذلك بالإضافة إلى ضرورة الإحتفاظ بإيصال السداد لضريبة المهن الذي يكون بإسم المحامي الموكل برفع هذه الدعوى.
6. قيام الشخص طالب الدعوى بعد الإنتهاء من كافة الإجراءات الخاصة برفع الدعوى والتمكن من إيداعها الجدول وتحديد جلسة للنظر فيها بالذهاب إلى قلم الكتاب.
7. ذهاب الشخص طالب الدعوى إلى قلم الكتاب بصورة من أصل الدعوى المكتوبة على عقود باللون الأزرق من عقود الشهر العقاري وثمنها 5 جنيه.
8. بعد ذلك يتم تقديم الأصل إلى مكتب الشهر العقاري، بالإضافة إلى تقديم إيصال سداد رسوم الأمانة القضائية ويتمكن الشخص طالب الدعوى من إستلام عريضة دعوى صحة ونفاذ بعد مضي 3 أيام مع العلم بأنها تكون مغلفة.
تكلفة دعوى صحة ونفاذ
بعد ان وضحنا خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ نحرص على توضيح تكلفة دعوى صحة ونفاذ وذلك لكثرة التساؤل عنها وهذه التكلفة نوضحها علي النحو التالي:
تحدد رسوم الدعوى بالصحة والنفاذ طبقاً لقيمة العقار والثمن أيضاً، حيث أنه في حالة زيادة قيمة العقار عن مليون جنيه مصري تصل رسوم الدعوي إلى ألف جنيه مصري تقريباً.
أما عند عدم تجاوز قيمة العقار المراد صحته عن مليون جنيه فإن الرسوم التي تحصل عليها وزارة العدل لرفع الدعوى في المحكمة تكون بقيمة 500 جنيه مصري تقريباً.
رسوم الشهر العقاري
يقوم المالك بدفع رسوم الشهر العقاري بعد إصدار الحكم بصحة ونفاذ العقد، حيث يتقدم المالك إلى مكتب الشهر العقاري ويقوم بتوثيق طلب لتسجيل الحكم مع إرفاق الطلب بشهادة تثبت عدم وجود أي مخالفات على هذا العقار.
ثم بعد ذلك القيام بسداد الرسوم المحددة للشهر العقاري وهي كما يلي:
1. إذا كانت مساحة العقار أقل من 100 م2 فتكون رسوم التسجيل في الشهر العقاري بقيمة 500 جنيه.
2. أما إذا كانت مساحة العقار تتراوح بين 100 م2 و200 م2 فتكون رسوم التسجيل في الشهر العقاري بقيمة ألف جنيه.
3. وإذا كانت مساحة العقار من 200 م2 وتصل حتى 300 م2 تكون رسوم التسجيل بقيمة 1500 جنيه.
4. ولكن عند زيادة مساحة العقار عن 300 م2 فتكون رسوم التسجيل في الشهر العقاري بقيمة 2000 جنيه.
أتعاب المحامي في دعوى صحة ونفاذ
تختلف أتعاب المحامي دعوى صحة ونفاذ من دعوى إلي أخرى، حيث أنه من الممكن أن تشمل هذه الأتعاب خطوات رفع دعوى صحة ونفاذ وتحرير العقود وغير ذلك.
ولكن في الوقت الحالي تتراوح أتعاب المحامي في دعوي صحة ونفاذ بين 2000 جنيه مصري وتصل هذه الأتعاب إلي 5 ألاف جنيه مصري.